전세사기 피해자 특별법.. 까다로운 6개 항목

정부는 2년간 적용되는 한시적인 특별법으로 전세사기 피해자를 지원하기로 했습니다. 특별법에 따른 피해자로 인정되면 살고 있는 주택이 경매로 넘어갔을 때 우선 매수할 수 있는 권한이 부여됩니다.
 
임차 주택을 낙찰받는다면 취득세를 200만 원 한도 내에서 면제하고, 3년간 재산세를 감면합니다. 또한 피해자가 주택 매수를 원하지 않는다면 한국토지주택공사(LH)가 우선매수권을 넘겨받아 주택을 사들인 뒤 피해자에게 임대합니다.
 
이 같은 내용을 포함한 '전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안'을 발표했는데요. 어떤 내용인지 자세히 알아봤습니다. 
 

 

특별법 적용 대상 

대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인이며, 임차주택에 대한 경매나 공매가 진행돼야 합니다. 또한 면적이나 보증금 등을 고려했을 때 서민 임차주택에 해당되어야 합니다.
 
수사가 개시되는 등 전세사기 의도가 있다고 판단돼야 하며, 다수의 피해자가 발생할 우려와 보증금의 상당액이 미반환 될 우려가 있어야 합니다. 이와 같은 6가지 요건을 모두 충족해야 특별법 지원 대상이 됩니다. 
 

 
 
 

전세사기 피해자 지원 내용 

거주 중인 주택 낙찰 지원

경·공매 유예·정지

직접 경매 유예·정지를 신청할 수 있습니다. 경매 유예로 피해자에게 준비기간을 제공한 상태에서 정부는 피해자가 살던 집을 매수하거나 임대로 거주하는 두 가지 선택을 할 수 있습니다. 
 
 

우선매수권 부여

우선매수권도 부여됩니다. 단, 최고가 낙찰액과 같은 가격에 주택을 살 수 있습니다. 이때 정부는 저금리로 낙찰 자금 대출을 지원합니다. 
 
 

조세채권 안분 

임대인의 세금 체납액이 많아 경매나 공매가 진행되지 않는다면 전체 세금 체납액을 임대인 보유 주택별로 나누어 경매에 부치는 '조세채권 안분'도 시행합니다. 예를 들어 임대인 미납 세금이 10억 원이고, 주택을 100채 보유했다면 한 채다 1000만 원씩 조세채권을 나누는 것입니다. 
 
 

경·공매 낙찰 시 금융 지원

주택기금 구입자금대출인 디딤돌대출을 받는다면 최우대요건인 신혼부부와 동일한 기준을 적용하고 1년인 거치 기간을 3년으로 연장할 수 있습니다. 이를 통해 연 금리 1.85~2.70%에 최대 4억 원까지 대출이 가능합니다. 단, 소득이 연 7000만 원(부부합산) 이하여야 합니다.
 
특례보금자리론의 경우 전세사기 피해자는 금리를 0.4% 포인트 우대받아 연 금리 3.65~3.95%에 최대 5억 원을 대출받을 수 있습니다. 
 

 
민간 금융사는 전세사기 피해자를 대상으로 주택담보대출비율(LTV)과 총부채 원리금상환비율(DSR) 등 가계대출 규제를 1년간 한시적으로 완화합니다. 4억 원 한도 내에서 LTV 100%를 적용해 경매 낙찰가 전액을 대출받을 수도 있습니다. 
 
피해자가 신규 주택을 구입할 때는 LTV 80%를 적용합니다. DSR과 DTI(총부채 상환비율)는 적용하지 않습니다.
 
 

경·공매 낙찰 시 세제 지원 

기존 임차주택 낙찰 시 200만 원 한도에서 취득세를 면제받을 수 있고, 등록면허세도 면제됩니다. 또한 3년간 재산세를 감면하는데요. 전용면적이 60제곱미터 이하면 재산세 50%, 60제곱미터를 넘으면 25%를 감면합니다.
 
아울러 전세사기 피해자는 지방세 납부기한을 연장하거나 징수·고지·체납처분 유예 등이 이루어질 수 있도록 조치(최대 1년)합니다. 

 

 
 

기존 임차주택을 공공임대로 제공 

LH에 우선매수권 양도 

피해자가 여력이 부족하거나 해당 주택 매수 의지가 없어 우선매수권을 포기한다면 LH가 임차인으로부터 우선매수권을 넘겨받습니다. LH는 해당 주택을 매입한 뒤 매입임대주택으로 피해자에게 임대하고 피해자는 살던 주택에서 계속 거주하는 주거연속성을 확보할 수 있습니다. 

 

공공임대로 전환해 공급

LH가 임차 주택을 매입하지 못한 피해자에게는 인근 지역의 유사 공공임대주택에 입주할 수 있는 자격이 주어집니다. 
 
 

장기간 저렴하게 거주 

전세사기 피해자에게는 소득·자산요건과 관계없이 매입임대주택 입주 자격을 부여합니다. LH 매입임대는 2년 단위로 계약을 갱신해 최대 20년까지 거주할 수 있으며, 임대료는 시세의 30~50% 수준입니다. 

 
 

 
 

전세사기 피해자 생계 지원

생계비 지원  

정부는 재난·재해 긴급복지 지원제도를 전세사기 피해 가구에도 적용해 생계비(월 62만 원), 의료비(3백만 원 이내), 주거비(월 40만 원) 등을 지원하기로 했습니다. 단, 1인 가구 기준 소득 월 156만 원, 재산 3억 1000만 원, 금융재산 600만 원 이하 피해 임차인을 대상으로 합니다.
 
 

신용대출 지원 

한부모·조손 가정 등에 지원하는 연 3% 금리의 신용대출을 최대 1200만 원 한도 내에서 전세사기 피해자에게도 지원합니다. 

 
 

지방세 납부기한 연장 등

지방세 납부기한은 최대 1년 연장하고, 징수·고지·체납처분은 유예합니다. 이미 경·공매로 집이 넘어간 피해자의 경우 전세사기 입증자료를 제출하면 공공임대 입주, 긴급복지와 신용대출을 지원하기로 했습니다. 
 
 
 

피해자 결정 절차 

피해자 인정신청은 임차인이 하며, 전세사기 피해지원위원회에서 6가지 요건이 모두 충족하는지 여부를 판단하여 피해자 여부를 최종 결정합니다. 지자체 기초조사와 병행하여 위원회 직권조사도 가능합니다. 

 
 

 
 
정부가 발의한 특별법에 담긴 조건은 6가지입니다. 세입자는 확정일자를 받아놓은 상태여야 하고 전셋집은 경매나 공매에 넘어가 있어야 합니다. 크기나 가격이 서민주택이어야 하고 집주인이 전세 사기로 수사를 받고 있는 것도 조건입니다.
 
심의를 맡은 피해 지원 위원회의 주관적인 판단에 지원 여부를 맡겨 놓은 조항도 있습니다. 피해자는 많고 보증금을 많이 떼일 우려가 있어야 한다는 의미입니다. 이 모든 조건을 갖추면 경매 우선권을 받거나 LH의 집을 넘기고 거기서 계속 살 수 있습니다. 최대 402만 원의 긴급생계비와 저리 대출도 받을 수 있지만 이런 조건을 다 갖출 피해자는 많지 않다는 것이 문제입니다. 
 
이에 야당인 민주당과 정의당 등에서는 공공기관이 피해자의 보증금 채권을 사들여서 보증금의 최소 50%를 돌려주는 법안을 논의하기로 했습니다. 전세사기 피해자에게 실질적으로 도움이 될 수 있는 지원이 이뤄질 수 있기를 기대해 보겠습니다.