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혹시 깡통전세에 대해 들어보셨나요? 깡통전세란 주택담보대출과 전세보증금의 합이 매매가를 웃도는 것을 말하는데요. 경매로 넘어간다면 전세보증금 보장이 안 되는 위험한 주택입니다.
최근 깡통전세가 전국 곳곳에서 속출하고 있고 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 많아지고 있습니다. 전세보증금 사고가 급증하면서 이런 피해 사례가 사회적 문제로 대두되고 있습니다.
깡통전세 외에도 무자본 갭투자, 하루차 전세사기 등 사기 수법도 다양합니다. 누구나 당할 수 있는 전세사기 피해 미리 방지하기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 전세사기 예방 체크리스트!! 꼭 알아두시기 바랍니다.
계약 전 체크리스트
본격적인 계약에 앞서 임차주택에 문제가 없는지 확인하는 것이 우선입니다. 먼저 해당 주택에 대한 권리관계를 분석해야 합니다. 나중에 내 보증금을 보장받을 수 있느냐 없느냐를 결정짓는 부분이기 때문입니다. 주택 등기사항 증명서를 확인해 보면 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 있습니다.
표제부에서는 건물에 대한 정보가 표시되어 있습니다. 건물의 구조와 층수, 층마다의 면적을 알 수 있습니다. 표제부 우측 하단에 '건축법상 사용 승인받지 않은 건물임.'이라는 문구가 있다면 준공 승인을 받지 못한 건물입니다.
다음 갑구와 을구도 확인을 해야 합니다. 갑구에는 소유권에 관한 모든 사항이 기재되어 있습니다. 가압류, 압류, 가처분과 같은 등기사항이 표시되어 있으니 주의가 필요합니다. 을구에는 부동산의 담보와 채무 사항이 표시되어 있습니다. 저당권과 전세권이 이에 포함됩니다.
이렇게 근저당 등 선순위 채권이나 가압류 등의 권리 제한이 있을 경우에는 만기에 보증금을 반환받기 어려울 수 있습니다. 그러니 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 만약 근저당이 잡혀있는 집이 마음에 든다면 선순위 채권의 금액만큼 주택 시세에서 제외하고 남은 돈이 내 보증금의 70% 이상인지 확인해 봐야 합니다.
예를 들어, 6억짜리 아파트가 전세 4억에 나왔는데 선순위 채권인 담보대출로 1억이 잡혀 있다면 주택 시세에서 1억을 뺀 남은 5억을 기준으로 하면 전세금이 80%로 위험할 수 있는 매물입니다.
매물 시세 확인
그렇다면 매물의 시세는 어떻게 확인해야 할까요? 국토교통부 실거래가 공개 시스템(http://rt.molit.go.kr)에서 시세를 확인할 수 있습니다. 계약하고자 하는 건물의 종류와 기준연도, 주소를 입력하면 확인이 가능합니다.
등기부등본 발급
중요한 정보들이 모두 담겨있는 등기부등본은 각 관공서와 지하철의 무인발급기를 이용하면 확인해 볼 수 있습니다. 그리고 온라인으로 열람과 발급이 가능합니다.
전세보증금 반환 보증보험 가입
부동산 계약이 처음이라면 아무리 꼼꼼하게 확인하고 계약한다 해도 불안한 마음은 어쩔 수 없죠? 이럴 때 전세보증금 반환 보증보험에 가입하는 방법도 있는데요. 보증 기관이 대신 변제해 주는 보증상품으로 대표적으로 주택도시보증공사와 서울보증보험, 주택금융공사의 상품이 있습니다.
보증보험은 가입조건을 충족한 주택만 가입이 가능합니다. 보통은 용도가 근린생활시설인 건물은 가입이 불가능하고 오피스텔의 경우 용도가 업무용이 아닌 주거용이라면 가입이 가능합니다.
또한 건물의 선순위와 후순위 채권의 합보다 주택시세가 낮다면 주택을 팔아서 채권을 갚고도 모자란 상황이기 때문에 가입할 수 없습니다. 하지만 각 회사별로 가입조건이 조금씩 다르고 보증수수료도 다르기 때문에 나에게 맞는 회사는 어디인지 비교해서 선택하는 것이 좋습니다.
계약 중 체크리스트
계약 전 임차주택이 안전한지 확인했다면 계약단계에서는 임차주택과 임대인의 정보가 일치하는지, 계약조건은 어떻게 되는지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 우선, 계약서상의 주소와 건축물대장이나 등기사항 증명서의 주소가 일치하는지 확인해야 합니다. 구분소유되는 집합건물(아파트, 다세대주택)의 경우 지번과 호실까지 확인해야 합니다.
건물주인줄 알았는데 건물주가 아니다? 이런 사건이 종종 발생하고 있는데요. 등기사항 증명서상의 소유주와 계약하러 온 사람이 동일인인지 신분증을 대조해 보는 것이 좋습니다.
만약 대리인이 계약하러 온 경우에는 대리인 본인을 확인하고 위임장과 소유자의 인감증명서도 반드시 확인해야 합니다. 그리고 계약서에 임대인 본인의 인적사항과 연락처를 기재하도록 하고, 계약금 지급 전 임대인과 통화하여 보증금과 월세를 확인하는 것이 좋습니다.
또한 계약금, 보증금, 월세 조건이 합의한 내용과 일치하는지 확인하고 계약금 및 보증금을 입금할 경우, 임대인 본인의 계좌가 맞는지도 확인해야 합니다. 또한 지급영수증 챙기는 것도 잊지 않아야 합니다.
만일을 대비해 임대인과 합의하여 보증금 보호를 위한 특약사항을 기재하는 것도 중요합니다. 입주 및 전입신고일 전까지 근저당 등 제한물권을 설정하지 않기로 하고 이를 설정하거나 (가) 압류, 가처분 등이 된 경우 임차인이 계약을 해제할 수 있고 계약금 반환 및 중개보수 등에 대한 손해배상을 할 수 있다는 특약을 두는 것이 좋습니다.
대출을 받아야 입주할 수 있는 경우 임차인이 신청하는 전세자금 대출이 불가할 경우 임대차계약을 해제하고, 계약금을 반환한다는 특약도 설정해 두면 좋습니다.
계약 후 체크리스트
계약이 완료됐다면 이제부터는 전입신고를 하고 확정일자를 발급받아야 합니다. 전입신고를 하면 집주인이 변경되어도 새로운 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 '대항력'이 생기고 전입신고와 함께 확정일자까지 받아두면 혹시 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 빠른 확정일자로 후순위 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 '우선변제권'이 생기기 때문에 계약 당일 신고하는 것이 좋습니다.
전입신고 및 확정일자는 임대차 계약서 원본을 지참하고 주소지 주민센터에 방문하여 받을 수 있습니다. 온라인으로는 '정부 24'에서 전입신고, 인터넷 등기소에서 확정일자 발급이 가능합니다.
1인 가구 전월세 안심 계약 도움 서비스
여전히 혼자서 집을 보고 계약하는 것이 어렵다면 어떻게 해야 할까요? 신경 써야 할 것이 많은 임대차계약은 사회초년생이나 1인 가구에게는 어려운 일일 수 있습니다. 서울시에서는 '1인 가구 전월세 안심 계약 도움 서비스'를 운영하고 있습니다.
Q1. '1인 가구 전월세 안심 계약 도움 서비스'란?
부동산 계약에 어려움을 겪는 사회초년생, 1인가구가 안심하고 전월세를 구할 수 있도록 무료로 도와주는 서비스입니다. 예를 들어, 계약 과정에서 부당한 일을 겪지 않도록 상담을 해 주거나 집을 보러 갈 때 동행해서 혼자 집을 볼 때 놓칠 수 있는 점을 확인하고 점검합니다.
Q2. 주거안심매니저는 어떤 전문가로 구성되어 있나요?
지역 여건에 밝은 공인중개사로 구성되어 있습니다. 공인중개사협회 등의 추천을 받아서 중개 실무 경험이 있는 부동산 전문가로 구성되어 있습니다.
Q3. 어떤 도움서비스를 제공하고 있나요?
전월세 계약에 대한 상담을 폭넓게 진행하고 있습니다. 동행하여 주거지 탐색을 지원하고 정책을 안내하는 등 '4대 도움서비스'를 지원하고 있습니다.
전월세 보증금 지원센터
서울시에서는 전월세 보증금 지원센터도 운영 중입니다. 이사 시기가 맞지 않아 보증금 납부가 어려울 때 대출 지원을 통해 도움을 받을 수 있습니다. 또한 신혼부부를 위한 임차보증금 상담과 주택 임대차 분쟁 조정을 돕고 있습니다. 전화와 온라인으로 상담이 가능합니다.
최근 금리인상과 경기침체로 인한 집값 하락으로 깡통전세 문제가 심각한데요. 돌다리도 두들겨보고 건넌다는 마음으로 전세사기 예방 체크리스트를 꼼꼼히 살펴보고 소중한 나의 보증금도 꼭 지키세요!!
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